Этапы оформления договоров
Процесс покупки недвижимости в Испании
I. Договор резервирования – Documento de reserva
Договорившись о цене с продавцом, покупатель вносит аванс для резервирования недвижимости в размере около 6.000 евро, который учитывается при оплате полной стоимости и служит для того, чтобы снять недвижимость с продажи. В договоре указывается срок, в течение которого покупатель обязан продолжить сделку - обычно до 30 дней. В противном случае, он теряет свой аванс.
II. Частный договор купли-продажи - Contrato privado de compraventa
Частный договор имеет ту же юридическую силу, что и публичный документ. Разница в том, что он не заверяется нотариусом и поэтому не может быть вписан в регистр собственности. Заключение этого договора дает покупателю и продавцу время для подготовки к подписанию официальных документов у нотариуса.
В договоре указывается подробная информация о покупателе, продавце, собственности, оговоренной цене, сроках подписания публичных документов у нотариуса, сроке освобождения недвижимости, оплаты долгов и налогов по недвижимости, как будут оплачиваться расходы по сделке, пункты об ответственности, пункты условий, чтобы контракт был действительным, и способы разрешения споров.
Частный договор купли-продажи обычно содержит положение о внесении покупателем задатка в размере 10% от стоимости недвижимости. Если покупатель отказывается от совершения покупки, то задаток полностью остается у продавца. Если же продавец отказывается от сделки, то он должен вернуть покупателю задаток в двойном размере. До подписания договора следует провести провести полный аудит недвижимости
III. Официальный договор купли-продажи - Escritura de compraventa
В день, указанный в частном договоре купли-продажи, происходит подписание официального документа покупки в присутствии нотариуса, а также выплата покупателем оставшейся суммы (чаще всего, при помощи чека, выпущенного и заверенного испанским банком). После подписания официального договора, недвижимость переходит в полную собственностью покупателя.
Покупатель получает у нотариуса незаверенную копию подписанных документов (Сopia simple), а оригиналы документов (Сopia autorizada) остаются у нотариуса в течение нескольких дней для занесения их в нотариальный регистр, после чего покупатель может их забрать для регистрации сделки в регистре собственности.
Регистрация сделки проводится только после уплаты соответствующих налогов. При покупки вторичной недвижимости без использования ипотеки, покупатель должен уплатить только Налог на переход имущества - ITP(Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales), который составляет 8% от цены, указанной в документе купли-продажи. Налоги должны быть оплачены в течение 30 дней после подписания документов.
По законодательству Испании, нотариусы обязаны осуществлять контроль при заверении документов купли-продажи и запрашивать подтверждение о том, что продавец действительно является владельцем недвижимости, и что она свободна от обременений. Несмотря на это, проверка нотариуса ни в коем случае на заменяет проведение аудита собственности и сопровождение всей сделки независимым квалифицированным юристом.
