Ипотечное кредитование

Система ипотечного кредитования в Испании очень удобна. Размер ссуды для нерезидентов, как правило составляет 50 – 60 % от стоимости покупаемой недвижимости. Средняя процентная ставка равна около 5% годовых. Кредит выдается сроком до 30 лет. Теоретически срок погашения ссуды вычисляют по формуле: от цифры 70 отнимают возраст человека, получающего кредит. При оформлении ипотечного кредита  обязательно составляется нотариальный акт и сделка фиксируется в Государственном регистре собственности.

Расходы при оформлении ипотечного кредита

- Оплата банку за  открытие кредита (около 1,5-2 % от стоимости недвижимости).

- Услуги независимого эксперта по оценке приобретаемой недвижимости (около 200-300 евро).

- Расходы по оформлению недвижимости в частную собственность: покупатель сразу становится собственником недвижимости, несмотря на непогашенный кредит. Нотариальные расходы и налоги при покупке жилья в Испании составляют 8-10 % от стоимости.

- Страхование недвижимости - обязательно при покупке в кредит.

- Выплаты, связанные с расходами на содержание недвижимости.

Процентная ставка

Основная часть ипотечного кредитования в Испании заключается под «плавающий процент». За основу ставки берется европейская межбанковская учетная ставка EURIBOR. В настоящее время данный показатель "плавает" около 4 %. К этому показателю добавляют интерес банка от 0,7 до 1,2 %. В результате ежегодные выплаты по ипотеке составят около 4,5-5,2 % (обычно процент пересматривается раз в год). В зависимости от величины ставки EURIBOR годовая ставка по кредиту может увеличиваться или уменьшаться. Как правило, кредиты гасятся ежемесячными платежами.

Существуют также кредитные договоры с фиксированной процентной ставкой, которая не меняется в течение действия кредита, и поэтому является существенно выше плавающей. Практика показывает, что выгоднее брать ипотеку с плавающей ставкой, особенно если планируется погасить кредит раньше указанного срока.

Возможность досрочного погашения кредита нужно отдельно оговаривать в нотариальном акте. Необходимо также указывать комиссионный процент, который банк возьмет за данную операцию (для кредитов с «плавающей» ставкой он составляет 1 % от досрочно выплаченной суммы).

Процедура получения и выплаты кредита

Основанием для рассмотрения банком заявления о предоставлении ипотечного кредита является подписанный договор купли-продажи, потому что кредит всегда предоставляют под залог покупаемой недвижимости.

Факт залога имущества отражают в Регистре собственности (Registro de Propiedad). Информация об использовании ипотечного кредита фиксируется в договоре купли-продажи, а зарегистрированный оригинал купчей выдается владельцу в момент погашения ссуды (до этого документ хранится в банке, предоставившем кредит).

После оформления договора купли-продажи необходимо открыть счет в банке на территории Испании и внести на него сумму в пределах 500 евро для оплаты услуг независимого эксперта, который оценит объект недвижимости.

После этого, в банк предоставляют копию договора купли-продажи и стандартный пакет документов, список которых указан ниже.

После подачи необходимых бумаг, банк нанимает независимого оценщика, который готовит комплексный документ об оценке объекта недвижимости. На основании этого документа банк принимает решение относительно размера ипотечного кредита.

В случае приобретения вторичной недвижимости нужно предоставить предыдущую купчую (Escritura decompra-venta) и выписку из Регистра собственности (Nota simple informativa), которая удостоверяет наличие собственности у продавца и отсутствие или наличие обременений на ней. При покупке жилья у строительной компании банк запрашивает соответствующие документы у нее. На их основании банк направляет запрос в независимую компанию, производящую экспертную оценку стоимости приобретаемой недвижимости.

Оценку недвижимости проводят в течение пяти – десяти дней. Вынесение решения о предоставлении кредита занимает от одной до пяти недель.

За это время покупатель должен получить идентификационный номер иностранца NIE (аналог российского ИНН), а также внести на счет средства, необходимые для приобретения недвижимости в Испании, включая расходы по открытию ипотеки, оформлению сделки купли-продажи и страхованию объекта.

Ипотечный кредит распространяется на недвижимое имущество. В обмен на денежную сумму, получаемую в долг покупателем, жилье закладывают. Факт залога имущества отражают в Регистре собственности (Registro dePropiedad). В случае использования ипотечного кредита это фиксируют в договоре купли-продажи, а зарегистрированный оригинал купчей получают в момент погашения ссуды (до этого документ хранится в банке, предоставившем кредит).

Выплату всей суммы кредита и завершение ипотеки заверяют нотариальным актом и фиксируют в регистре собственности.

 

 

Основные документы для получения ипотечного кредита:

- Действующий заграничный паспорт,

- Идентификационный номер иностранца (NIE),

- Документ, подтверждающий намерение покупателя приобрести данную недвижимость и отражающий ее стоимость (договор о намерении купли-продажи),

- Выписка из Регистра собственности (Nota simple informativa), в которой указаны все характеристики объекта, его владельцы и обременения,

- Документы, подтверждающие платежеспособность покупателя (нотариально заверенные копии документов, переведенные с русского на испанский язык):

• Справка о зарплате с места работы или справка о доходах, в случае если покупатель – владелец собственного бизнеса или получает доход по акциям. По испанскому законодательству, сумма ежемесячных выплат по кредиту не должна превышать 35% от ежегодного дохода.     
• Налоговая декларация за последний год или документ об отсутствии задолженности по налогам.
• Документы, доказывающие финансовую состоятельность покупателя. Например, свидетельства о владении недвижимостью в любой стране мира, акциями, предприятиями или долями в них, выписки с банковских счетов.

Если будущих владельцев недвижимости несколько и недвижимость покупается в долевую собственность (только для членов одной семьи), то все перечисленные документы нужно предоставить на каждого из будущих совладельцев, имеющих источники дохода.

Банки Испании всегда гарантируют полную конфиденциальность предоставляемой информации.