Руководсто покупателя - покупка недвижимости в Португалии

Процесс покупки недвижимости в Португалии

I. Получение фискального номера (Numero de Contribuinte), необходимого для открытия счета в банке и осуществления платежей в Португалии, и сбор документов, подтверждающих юридическую чистоту объекта и полномочия продавца:

• Свидетельство о собственности - Certidão de Teor. Выдается в местном регистре собственности (Conservatoria do Registo Predial). Требуется для подтверждения полномочий продавца на продажу, свидетельствует о том, что он является собственником продаваемого имущества, а также подтверждает отсутствие претензий со стороны третьих лиц, задолженностей по платежам и обременений.
• Налоговый документ на собственность - Caderneta Predial. Выдается финансовой службой (Servico de Financas) и подтверждает факт регистрации недвижимости в жилищном реестре, содержит описание ее расположения, вид (жилая или коммерческа), планировку, площадь, имя собственника,  налогооблагаемую стоимость и все осуществленные налоговые платежи. Для новой недвижимости застройщик выдает временный налоговый сертификат.
• Лицензия на использование - Licença de Utilização. Выдается местным муниципалитетом (Camara Municipal) и содержит информацию о том, что объект построен в соответствии с действующими строительными нормами.

II. Предварительный договор (Contrato Promessa de Compra e Venda).

Заключается после проведения полного аудита недвижимости и получения указанных выше документов. Договор содержит подробную информацию о покупателе, продавце, собственности, оговоренной цене, сроках подписания публичных документов у нотариуса, сроке освобождения недвижимости, оплаты долгов и налогов по недвижимости, как будут оплачиваться расходы по сделке, пункты об ответственности, пункты условий, чтобы контракт был действительным, и способы разрешения споров.

Предварительный договор обязательно содержит положение о внесении покупателем задатка, обычно в размере 10% от стоимости недвижимости. Если покупатель отказывается от совершения покупки, то задаток полностью остается у продавца. Если же продавец отказывается от сделки, то он должен вернуть покупателю задаток в двойном размере.  

III. Официальный договор купли-продажи (Escritura de compra e venda).

В день, указанный в предварительном договоре, происходит подписание официального документа купли-продажи в присутствии нотариуса, а также выплата покупателем оставшейся суммы (чаще всего, при помощи чека, выпущенного и заверенного португальским банком). После подписания официального договора, недвижимость переходит в полную собственностью покупателя.

Между подписанием предварительного и официального договоров обычно проходит от 30 до 60 дней. За это время проводится нотариальная проверка недвижимости, оплата покупателем передаточного налога и других платежей, связанных с покупкой недвижимости.

После подписания официального документа купли-продажи его передают на регистрацию в регистр собственности (Registo Predial). Одновременно один экземпляр направляют в местный налоговый орган.

Для оформления сделки, нотариусы обязаны осуществлять контроль при заверении документов купли-продажи и запрашивать подтверждение о том, что  продавец действительно является владельцем недвижимости, и что она свободна от обременений. Несмотря на это, проверка нотариуса ни в коем случае на заменяет проведение аудита собственности и сопровождение всей сделки независимым квалифицированным юристом.